Questionnaire

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AOA_Questionnaire_GFA

AOA QUESTIONNAIRE CMI 2

Qu’est-ce que la GFA ?

Une GFA est illimitée :

Dans le montant :

  • En effet, le garant s’engage à terminer les travaux de construction pour rendre habitable l’immeuble. Cela peut donc passer par la démolition de ce qui à déjà été construit.

Dans la durée :

  • le garant s’engage à l’achèvement de l’immeuble donc jusqu’à l’achèvement urbanistique (achèvement de l’immeuble dans son enveloppe externe et branchement VRD réalisé, accès réalisés et praticable et fonctionnement des parties communes.
  • Achèvement technique : achèvement urbanistique réalisé et appartements habitables (mais pas le parachèvement : papiers peints…), désinfections faite par un professionnel et attestation du maître d’œuvre
  • Après ces 2 réceptions il ne peut plus y avoir de problème pour le promoteur et donc pour le garant.

Avantages de la VEFA pour les acquéreurs :

  • Réserver un logement en amont de sa construction
  • Échelonnement du prix de vente par des appels de fonds en fonction de l’état d’avancement des travaux,
  • Garanties juridiques, financières et techniques

Avantages de la VEFA pour les promoteurs :

  • Possibilité de « pré vendre » l’opération
  • Financement de l’opération par les appels de fonds aux acquéreurs

Etude d’un dossier de GFA

Les pièces à fournir :

Administratives :

  • Statuts, K-bis de moins de 3mois
  • Liasse fiscale (de la holding et de la société porteuse de projet)
  • Organigramme (si groupe)
  • Bilan consolidé (si groupe)
  • Présentation des dirigeants (expérience)
  • Etat patrimonial des dirigeants
  • Le PC, PCM
  • Le transfert du PC /PCM
  • Le certificat de non recours des tiers
  • PV de constat d’affichage
  • Attestation notarié de la propriété du foncier, ou de la promesse de vente
  • Projet d’acte de vente
  • RIB de l’opération

Techniques :

  • Liste des intervenants sur le chantier
  • Copie Contrat de Gros œuvre avec attestation RC et décennale
  • Copie du contrat de maîtrise d’œuvre
  • Copie des attestations DO, TRC, CNR (pour chaque opération); incendie et risque divers, RC PRO (1 fois par an)
  • Notice Descriptive sommaire
  • Plan de masse

Financière :

  • Bilan Prévisionnel de l’opération
  • Plan de trésorerie de l’opération (si possible par corps d’état)
  • Etat de la pré-commercialisation (si possible attestation notariée, contrat de réservation)
  • Justificatif de l’apport
  • Justificatif du crédit d’accompagnement
  • Devis des travaux

Étude Technique :

  • Ville de l’opération
  • Vérification du contrat de réservation du terrain s’il n’est pas encore acquis
  • Vérification des contrats de réservation et des conditions suspensives
  • Vérification des mentions du PC en adéquation avec le projet (surface constructible, surface plancher, adresse du terrain, date du PC, nom du bénéficiaire du PC, nombre de logements,….)
  • Date de début des travaux
  • Durée des travaux
  • Date prévisionnelle de livraison
  • Vérification des courriers de non recours
  • Si recours, courriers de main levée du ou des recours
  • prix au m² dans la ville - prix au m² de l’opération

Étude financière :

  • CA TTC de l’opération
  • Coût du terrain / foncier (en général représente 25% de l’opération)
  • Financement du foncier (la banque ne finance en règle générale pas plus de 50%)
  • Vérification du coût des travaux
  • Coût de la construction (représente en général 50% de l’opération)
  • Marge brute de l’opération (>15%)
  • Marge nette de l’opération (>7%)
  • Apport en fonds propres (>10%)
  • Crédit promoteur (maxi entre 30 et 40% de l’opération)
  • Pré-commercialisation (>40%)
  • Dation (déductible fiscalement pour le vendeur à 20%)
  • Impasse (<15%)
  • Tableau de trésorerie encaissements / décaissements (mois par mois et en fonction de la grille d’appel de fonds)

Étude financière :

  • Promesse d’affectation hypothécaire
  • Garantie autonome de la société actionnaire
  • Caution personnelle et solidaire de l‘actionnaire personne physique
  • Nantissement de compte bancaire / assurance vie…
  • Souscription DO/TRC/CNR
  • Engagement de non cession des parts
  • Ouverture d’un compte centralisateur dédié à l’opération.

Le Prix :

  • Prime basée soit sur le CA TTC de l’opération soit sur son prix de revient hors terrain commission courtier inclus
  • La Prime est fonction de la qualité du dossier
  • Frais de dossier (étude + suivi + rédaction des contrats)

Suivi d’un dossier de GFA

Tous les trimestres :

  • État de la commercialisation
  • État d’avancement des travaux sur justificatif du maître d’œuvre
  • Relevé des comptes bancaires du compte centralisateur
  • État des appels de fonds appelés et réglés

Fin de chantier :

  • Ne pas confondre réception des travaux et livraison
  • DAT signé par la mairie et le maître d’œuvre
  • La GFA prend fin à l’achèvement de l’immeuble lequel résulte de la constatation de l’achèvement par une personne qualifiée (article 261-24 du CCH).

Gestion sinistre d’un dossier de GFA

Mise en jeu de la garantie :

  • Elle ne peut jouer qu’en cas de défaillance du vendeur et elle est constatée par l’état de cessation des paiements du vendeur ou quand celui-ci établit qu’il ne dispose pas des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
  •  Le cautionnement ne couvre que les sommes destinées à assurer l’habitabilité de l’immeuble dans les limites du permis de construire et du descriptif. L’aménagement des espaces verts, jardins et clôtures n’est pas couvert par cette garantie.